La Legge di Stabilità 2024 (D.L. n. 213/2023) ha previsto un sistema di tassazione particolare per le plusvalenze realizzate a seguito della cessione di un immobile, oggetto di interventi di ristrutturazione con Superbonus 110%, effettuata a partire dal 1 gennaio 2024 da parte di persone fisiche.

La ratio è quella di tassare le operazioni speculative sugli immobili che sono stati oggetto di interventi di riqualificazione e che, per questi interventi, hanno goduto degli incentivi statali da Superbonus 110%: l’incentivo, infatti, era stato previsto dal Governo al fine di invogliare i privati a ristrutturare i propri immobili, riqualificando così il patrimonio edilizio sul territorio italiano, non al fine di far acquisire maggior valore agli immobili con il mero scopo della loro cessione. 

Vediamo i requisiti.

La tassazione colpisce le plusvalenze realizzate a seguito della cessione di immobili, ristrutturati con Superbonus 110%, effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.

Innanzitutto, sono oggetto di tale tassazione gli immobili che sono stati ristrutturati beneficiando delle agevolazioni fiscali previste dal Superbonus 110%. Sono esclusi dal regime fiscale in esame gli immobili ristrutturati usufruendo degli altri bonus edilizi, quali il bonus facciate, il sismabonus, ecc..

Inoltre, sono esclusi dalla tassazione in questione gli immobili che nei 10 anni antecedenti la vendita sono stati adibiti, per la maggior parte del tempo, ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari e gli immobili acquisiti in successione.

La normativa prevede che la plusvalenza realizzata a seguito della cessione a titolo oneroso, entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, di immobili ristrutturati con Superbonus 110%, ovvero la differenza tra il prezzo di cessione dell’immobile (così come risultante anche dal maggior valore acquisito dall’immobile a seguito degli interventi di ristrutturazione) e il costo di acquisto dello stesso, venga tassata con aliquota del 26%, senza detrazione dei costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione (salvo le eccezioni sotto descritte).

Il maggior valore realizzato a seguito degli interventi effettuati beneficiando del Superbonus 110% viene infatti considerato un guadagno frutto di una operazione speculativa e come tale diviene oggetto di imposizione fiscale. 

Vediamo, però, più in dettaglio il calcolo della base imponibile, oggetto della novità legislativa.

Se si è usufruito del Superbonus 110% mediante sconto in fattura o cessione del credito, al fine della determinazione della base imponibile si deve considerare il periodo nel quale viene effettuata la vendita dell’immobile: se entro i cinque anni dalla conclusione dei lavori, i costi dei lavori non possono essere considerati e non vengono detratti dalla base imponibile; se invece la cessione avviene successivamente al decorso di cinque anni dalla conclusione dei lavori, la nuova normativa consente di detrarre dalla base imponibile il 50% dei costi sostenuti per i lavori effettuati e per i quali si sia beneficiato del Superbonus 110% mediante sconto in fattura o cessione del credito. In tale ultimo caso quindi, considerato il tempo trascorso tra l’ultimazione dei lavori e la vendita dell’immobile, viene consentito di detrarre dal maggior valore dell’immobile una parte dei costi sostenuti per la ristrutturazione, evidentemente finalizzata non ad uno scopo meramente speculativo.

Invece, nell’ipotesi in cui i lavori di ristrutturazione siano stati pagati con bonifico bancario e usufruiscano del Superbonus 110% mediante detrazione dall’IRPEF, il legislatore consente la detrazione integrale del costo dei lavori dalla base imponibile, anche se la cessione dell’immobile avviene entro i cinque anni dalla ultimazione dei lavori. 

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