Spesso in condominio si verificano lamentele per danni da infiltrazioni d’acqua, difficile però capirne l’origine e pertanto a chi attribuire il danno a pareti e soffitti.

Nella nostra newsletter di oggi esaminiamo le infiltrazioni d’acqua relative al lastrico solare, ovvero del piano di copertura di un edificio, che se transitabile viene detto terrazza a livello.

Partiamo dal dato normativo: l’art. 1226 c.c. prevede che quando l'uso dei lastrici solari oppure di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, essendo gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026 ha chiarito che il danneggiato deve essere risarcito integralmente, indipendentemente dal riparto interno di responsabilità tra condominio e proprietario e conduttore dell’appartamento cui appartiene la terrazza di livello.

In particolare, ha affermato il principio di responsabilità per mancata manutenzione della terrazza a livello solidale ex art. 2055 c.c. tra il condominio - o meglio i condomini titolari delle unità immobiliari coperte dalla terrazza - ed il locatore ed il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo della terrazza, consentendo così al danneggiato di agire per l’intero risarcimento dei danni subiti contro ciascuno di essi, in via solidale tra loro anche se per ognuno di loro in ragione di una diversa natura di responsabilità.

Il proprietario dell’immobile danneggiato aveva infatti agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti al suo appartamento, chiamando in causa non solo il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, ma anche il proprietario dell’appartamento di cui la terrazza era pertinenza e il conduttore che ne aveva la disponibilità materiale.

I Giudici di legittimità, considerando la natura della terrazza a livello, la quale, pur essendo spesso attribuita in uso esclusivo a un singolo condomino, svolge una funzione di copertura dell’edificio, hanno ritenuto che essa – come tale – incida sull’interesse collettivo, con la conseguenza di ritenere ai sensi dell’art. 1126 c.c. potenzialmente responsabili sia il condominio che il proprietario e il conduttore della terrazza.

Partendo da questo principio la Corte di Cassazione ritiene che la tutela del danneggiato deve essere piena ed effettiva e che pertanto egli possa agire contro ciascuno dei corresponsabili per ottenere l’integrale risarcimento dei danni, afferendo solo ai rapporti interni tra questi il riparto delle relative porzioni di responsabilità e della conseguente quota di risarcimento dei danni.

Pertanto, in conclusione:

- il condominio risponde quale custode delle parti comuni e della funzione di copertura dell’edificio, 

- il locatore può rispondere per omessa manutenzione straordinaria o per difetti strutturali dell’immobile, 

e, infine, 

- il conduttore può concorrere nella responsabilità qualora l’uso del bene o la mancata segnalazione di anomalie abbiano contribuito al verificarsi o all’aggravarsi del danno.

Se volete saperne di più, siamo a disposizione per ogni chiarimento.